建筑物区分所有权包含专有权、共有权及共同管理权。业主行使专有权不得妨害其他业主共有权和共同管理权的行使。公共用水管道为所有业主共有并负责维护管理，但是位于建筑物专有区域内的共有用水管道，在未经业主许可的情况下，其他业主客观上没办法进入该建筑物专有区域来管理维护，因此每户业主都应当对自己建筑物专有区域内的共用供水管道进行日常管理和维护，若发现故障或隐患，应当及时报告其他共有人并采取对应措施。若业主未尽到日常对自己建筑物专有区域内共有供水管道的管理维护义务，其他业主也无法对位于该专有区域内的共有供水管道来管理维护，相应业主对此存在过错，应当对因其建筑物专有区域内的水管破裂漏水造成财产损失承担侵权责任。

  原告张某、李某向淄博市博山区人民法院起诉称：两原告系某小区17号楼1单元202室业主，被告刘某为该单元302室业主，但302室长期无人居住。2022年5月13日凌晨，302室房屋内水管爆裂漏水，渗透到202室原告家中，造成了原告室内墙面、装修、家具、家电、地面等不同程序的损坏。双方协商未果，为此，原告诉至法院请求：判令被告赔偿原告经济损失22743.00元。

  被告刘某辩称，1、此次漏水事故的原因为公用供水管道破裂。漏水部位为被告水表前的公用管道，未进入被告的专有部分。根据《淄博市城市供水管理办法》第三十七条规定，供水设施产权以城市供水企业实际安装的计量水表处为界。水源侧的管道（含计量水表）归城市供水企业所有并负责维护管理。用水侧的管道及设施归用户所有并负责维护管理，或者有偿委托供水企业管理。该次漏水事故不是由于被告用水侧管道问题造成，不应当由被告承担赔偿相应的责任。2、案涉漏水管道为公用管道，由该栋楼的业主共有、公用，原告仅将被告一户业主列为被告是错误的。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。涉案漏水管道为公用设施，因共有物造成他人损害的，应当由共有人一同承担相应的侵权责任。3、漏水事故发生后，原告未采取力所能及的救助措施，放任损失的扩大，根据法律规定可以减轻侵权人的责任。此次漏水事故导致的原告家中家电、褥子、布艺沙发、双人大床等财产的损失，均是可以移动或者用塑料布覆盖等措施进行救助，原告完全具备救助的时间和能力，但其未采取措施导致损失扩大。综上请求查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。

  被告淄博某供水公司辩称，涉案单元是以其所在的居民楼单元为单位开设用水户，安装的计量水表在其单元门外。按《淄博市城市供水管理办法》的规定，供水设施产权以城市供水企业实际安装的计量水表处为界。水源侧的管道（含计量水表）归城市供水企业所有并负责维护管理。用水侧的管道及设施归用户所有并负责维护管理，或者有偿委托供水企业管理。被告刘某家中水管破裂与供水公司无关。供水公司既不是破裂管道的所有权人，也不是侵权人，不应承担赔偿责任。

  诉讼中，原告明确仅要求刘某承担赔偿责任，不再要求淄博某供水公司承担责任。

  淄博市博山区人民法院经审理查明：原告张某、李某系某生活区17号楼1单元202室的业主，被告刘某系同一单元302室的业主。现202室由原告的父母居住，302室无人居住。2022年5月13日凌晨，302室厨房中的水管破裂、漏水，致使原告家中被浸泡。经现场勘验，供水企业在该单元楼前绿化用地草坪中设置整个单元的一块计量水表，记录该单元所有业主的总用水情况；该单元西户房屋中在厨房及厕所各有一根上下贯通整个单元西户所有业主的总水管，且每户在厨房及卫生间处均各有一块水表。其中302室厨房上下贯通的水管上有一个三通，该三通接出来的水管依次连接阀门、水表、水龙头，水管爆裂处位于三通和阀门之间，在厨房水槽的上方。该单元业主的水费交纳方式为所有业主将各自的水费交给同一个人，由其统一通过用户号为“5110”的账户交纳给供水公司。诉讼过程中，原告对其主张的财产损失申请评估，评估意见为：本案所涉及博山区某生活区17号楼1单元202室内的装修及财产损失参考金额合计17743元。原告为此支出鉴定费用5000元。

  淄博市博山区人民法院一审判决：一、被告刘某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张某、李某经济损失22743.00元；二、被告淄博市博山区某供水公司在本案中不承担责任。一审判决作出后，被告刘某不服，向山东省淄博市中级人民法院提出上诉。二审中双方达成调解协议，被告刘某一次性支付张某、李某经济损失22743.00元。

  “一物一权”是物权法的基本原则，即一个物上只能成立一个所有权，一个所有权的客体仅为一个物。随着经济生活的发展，建筑物在空间上不断向多层或高层拓展，一般情况下一栋建筑物中会有多个不同的业主，业主对其购买的建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权是对传统物权法理论的突破，是“一物一权”原则的例外，即一栋不可分割的建筑物中存在多个不同的所有权人。

  建筑物区分所有权作为在城市化进程中为适应新型居住模式而逐渐产生的一项复合性的权利，具有其自身的特点。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条关于建筑物区分所有权的规定，建筑物区分所有权包含专有权、共有权及共同管理权。顾名思义，专有权即业主对建筑物专有部分单独享有占有、使用、收益和处分的权利。共有权即指业主对建筑区划内共有部分享有共同共有的权利。此外业主对共有部分还享有共同管理的权利。业主可以自行管理，也可以委托其他管理人管理。共同管理权具有成员权的属性，这种管理权以业主取得专有权为前提，但是不属于所有权中的任何一种权能，是一项与所有权不同的民事权利。建筑物区分所有权涵盖的三种权利之间的关系是：专有权是前提，具有主导性，是共有权和共同管理权的基础。因为专有部分的所有权，决定了共有部分的持有份比例，决定了在行使共同管理权时的成员权的大小，也决定共有权中的使用和收益范围等等。通过上述分析，可以看出，建筑物区分所有权的特点有以下三点：一是具有复合性，并非单一权利模式；二是具有整体性，权利人的专有权与共有权、共同管理权不能分割行使，建筑物区分所有权的三要素必须一并转让、抵押或继承；三是专有权具有主导性，是共有权和共同管理权的基础。

  正因为建筑物区分所有权具有上述特点，权利人在行使权利时应受到相应限制，需要同时考虑共有关系、相邻关系等多重因素。《中华人民共和国民法典》第二百七十二条明确业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权力不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百七十三条第一款规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。即专有权人行使专有权，不得损害其他专有权人的专有权，也不得损害共有权与共同管理权，否则构成侵权行为，应承担对应的侵权责任。

  本案中1单元西户的用水管道为西户所有业主共有并负责维护管理，但是位于建筑物专有区域内的共有用水管道，在未经业主许可的情况下，其他业主客观上无法进入该建筑物专有区域进行管理维护，因此每户业主都应当对自己建筑物专有区域内的共用供水管道进行日常管理和维护，若发现故障或隐患，应当及时报告其他共有人并采取相应措施。刘某作为302室业主，长期在外地居住，302室处于闲置状态无人管理。刘某未尽到对自己建筑物专有区域内共有供水管道的日常管理维护义务，其他业主也无法进入302室对位于该专有区域内的共有供水管道进行管理维护，最终导致共有管道破裂给202室造成财产损害。刘某的行为一方面是其自身怠于行使共同管理权的体现，另一方面也是对其他业主行使共有权和共同管理权的妨害，刘某的行为最终造成了202室财产损害的后果，其应当承担相应的赔偿相应的责任。

  《中华人民共和国民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  《中华人民共和国民法典》第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

  《中华人民共和国民法典》第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

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