1，问：翰林国际未来潜力大吗，荣盛花语水岸怎么样，能不能推荐一下近期高新区和高新区附近值得购入的楼盘？

  翰林国际城这个楼盘，前一段时间交房，正好跟着去验房，是比较偏刚需的。绿化是比较差的，质量也是一般。开发商知名度不高，占优势的就是地铁口，地铁1号线。目前性价比一般。

  荣盛花语水岸，目前售楼部释放是均价1.25万起，精装，户型设计还算可以，但是位置在四环外了。如果不介意位置的话，还是能关注的。

  整个高新区目前项目不是很多，金科城二期释放的价格是1.65万左右，恒大价格比较偏贵。目前能关注的是碧桂园西湖项目，项目挨着西流湖，环境比较好，并且偏改善。距离三环也比较近，位置比较好。 也可以考虑中原区的郑地璞园 现在差一个预售证，售楼部释放预计价格是1.4万，三环内，周边配套比较完善，规划有地铁线路。也是能关注的。性价比算比较高。

  2，问：投资一套总价50万左右的房源，旭瑞和昌城市之光的一室一厅，三四十平，精装修，还有荥阳郑西理想城有两室一厅，合适投吗？如果买个二手一室投资咋样？

  投资小户型，建议优先考虑学区房类型的小户型，次之临地铁，最后是商圈附近。

  目前这个区域的小户型的价格普遍不低。如果自住的话，城市之光这个价格是可以的。投资的话，只有一栋楼，物业不好说，临高架桥。如果后期可以上绿都城配套的学校，可优先考虑，如果上不了，建议再看看。 远郊区域的投资，慎重考虑。

  两个项目相差不大，从位置到品牌，到后期物业管理等各个方面，关键还是要看价格。

  康城九号院比较小，只有40亩地，位于一号院的北边，由5栋高层围合而成，1#楼为23层，2#楼为24层，3#5#6#楼为26层，基本为2梯4户的设计，比较精致小巧，难以施展康桥的景观园林功底但优势在于是纯商品房；一期时曾因为安开混居引起购房者诟病。社区还规划了一所幼儿园。

  万科大都会，周边比较弱一点，价格也不便宜了，快1.4万了。体量比较大，社区里配套会优于9号院。

  4，问：想改善个三房，是选择东区还是北区？还是老金水二手房？希望给一些建议，推荐几个楼盘。

  郑州市户口以家庭为单位，只能买两套房。现在你已经有一套了。再买要算二套的，二套首付需要6成。

  建议看看海马公园还有没有房源，位置不错，周边配套基本成熟。 如果买海马公园有压力，就在北区买也行。

  如果想要纯改善可以去看看融创大河宸院，周边环境比较好，面积都是140左右，在四环外，目前来说配套不是很好。

  周边配套稍微好一点儿的，正商家河家的洋房，地铁2号线首站，距离惠济万达距离还算好，高层性价比不高，洋房你可以考虑一下。建业富力尚悦居，小高，还有名门翠园也可以看一下，这两个首开楼盘，预计会有性价比。

  5，问：首次置业，目前外派省内，买房考虑孩子上学和投资因素。目前看了阳光城丽兹公馆、金科城、保利文化广场、五龙新城、正商城。请推荐和分析。

  除去价格因素，金科城还算可以，品牌开发商，地铁8号线，周边配套比较成熟还有郑州一中学位。但是目前二期价格不确定，要是价格可以，可以选择。

  阳光城丽兹公馆、保利文化广场项目首开，位置都不错，阳光城在三环内，周边配套比较齐全，保利位置在3环外，配套基本成熟。

  阳光城周边学校一般，保利目前没有宣传学校。五龙新城，周边配套成熟但是环境一般，他的户型设计不是很好。

  正商城在南边，配套成熟，学校一般有性价比。 目前来说如果考虑学校，可以考虑一下金科城，但是要看金科城价格。如果特别高建议选择其他。

  不考虑学校因素，你可以看一下碧桂园西湖，周边环境不错。还有阳光城和保利首开楼盘，能关注。

  6，问：15000左右，地铁口，不要太偏离，有基本的配置，90的小三居有哪些推荐的？

  这个价位，地铁口的选择，三环内可考虑鑫苑国际新城，二期开盘均价13800元/平；绿都紫荆华庭，近期开盘13800元/平；这两个项目都是地铁口，2号线。但是，容积率会稍高一点，后期居住密度会比较大。

  西边，中原区环内，新盘丽兹公馆、郑地濮园也可以考虑，一个精装，一个毛坯，不会超1.55万的概率比较大；北边惠济区三环边，谦祥兴隆城3号线地铁口，位置还行就是临高架。

  南边，绿都澜湾，2号线元/平；招商天地华府，精装不到14000元/平，地铁9号线；

  东边只有到白沙才有这个价位的，但是配套太弱，5年内无法满足基本生活需求；

  北边的价格优惠相对比较高点，绿地璀璨天城可以关注下，除了高架，配套以及地铁都有；北边纯新盘名门翠园或许可以关注下，据说公寓预计1.3万，住宅1.5万+是有可能的。高新区，碧桂园西湖、保利文化广场、可以考虑。

  7，问：永威书香庭 锦艺四季城 星联湾，上班的地方在商都路中州大道，目前有房住，就是买一套两室的，将来可能自己住，也可能投资，请问老师买哪个好？还有没有更好的推荐？

  其次是北三环，南三环。 目前，白沙是限价幅度比较大的区域，如果不着急住，长线持有的，可以考虑白沙。当然关键还是要看价格，投资来讲，有价差很关键。目前白沙的在售项目中，星联湾的品牌以及位置优势不大，主要看价格了。

  北三环距离郑州高大上的北龙湖比较近，更具优势。不过锦艺四季城偏西边，不如考虑相对靠东边的富力尚悦居、名门翠园等，纯新盘，地铁经过，价格或许会有惊喜；

  南三环来讲，永威城三期可能位置一般，不过产品以及永威三宝在，整体上不错，可考虑；如果项目签约的学校能敲定，那就是锦上添花了。

  8，问：利率上浮但限价的现在投资买房可行吗？三环内还是三环外更合适？有些纠结买一手还是二手的房?如果可以购买，请建议合适的楼盘。

  1.限价的楼盘一般都需要提高首付比例，还有的甚至要全款，所以现在的限价风头已过，实际对购房者影响不大。利率上浮影响比较大，需要慎重考虑。而且，市场未来两三年回更趋向稳定，短线的快进快出价值已经不大。

  3.目前更建议看看二手房，因为受政策影响，购房客户心理预期变差，市场上的购房需求实际是有所下滑的。但是因为在上一波的行情中，很多项目资金不缺，涨上去的价格在挺着，所以二手房机会可能更多。但是二手房很混乱，需要你去用心淘，你看有没有这个时间了。机会多，坑也多，耗费的时间也多。

  4.可以考虑的项目有，中原区郑地璞园，但是还没开，需要看到时的价格。碧桂园西湖，也没开，需要看价格。

  总的来说，有个原则要尽量靠近三环，挑一线房企开发的大盘，而且要选首期开盘的项目。原因是，其一，守三环，收益稳定。其二，守地铁，安全保障。其三，选一线房企的大盘首开，价格低开高走，又有大体量，首开的价格一般比较低。不建议选择个别项目的中尾盘，因为受去年上涨影响，价格上去了，就下不来。

  9，问：绿博的房子作为长线投资可以吗？如果自住大概需要多长时间，这个片区的能推荐几个吗？

  绿博可以作为长线投资，刚需不建议去买绿博。具体多长时间，你看看郑东新区发展到现在用了多长时间，并且绿博属于中牟。建议看看亚新美好艺境。品质不错，位置还算可以。亚新位置好一点。也可以去雅居乐春森湖畔看看还有没有房源捡漏。其实也可以注意一下白沙，特别是全款的房源，如果有资金的话。比如融创象湖一号，性价比还不错。

  10，问：考虑投资一套，后期自住、出租皆可，目前备选1、碧源月湖97小三房，14000一平，但是目前没证，9月底交首付，年底才能签合同2、亚新美好城邦，但听说有铁路影响；3、华润紫云府；4、融创观澜壹号；5、金科城二期；这几个如何选择？哪个性价比更高？听说现在有接力贷，是如何操作的呢？

  1.碧源月湖前两天去看了，目前看着整体效果不错，但是整天搞内购有点看不明白。个人建议对这种内购项目持谨慎态度。

  2.如果投资偏多的话，更倾向于金科城，位置可以，精装修，有配套，有学校。一期的把名额写到合同，如果二期也是有名额的话，价格合适还是值得入手的。融创这个项目也可以，不过因为周边配套的问题，后期可能需要等的时间长一些。华润和亚新均价较高，投资不太建议，如果有自住需求还可以。

  3.接力贷就是以父母的名字买房，子女还贷款。也有满18的子女买房，父母来还贷款的。不过每个银行政策不太一样，具体的可以咨询售楼部的银行驻点。

  1，问：老师你好，我有套小户型，现在打算入手升龙凤凰城B区116平的三房，17500一平方首付58万，这个价格值得入手吗？还是买澜湾期房13500?首付58万，卖了小户型？

  目前升龙凤凰城目前整体的价格就在一万七八，如果自住换房，附近可能也就香槟圣园洋房与小高层稍好一些，剩下的没有太好的选择。

  b区离3号线有一段距离，但肯定是利好消息，等地铁开通会对周边房价有提升。

  如果对比澜湾，建议还是三环内。 如果月收入还可以的话，建议小户型还留着，现房抵押贷款，等手头宽裕了把钱还上。

  2，问：想买二套房，第一套房在西区，婚前购买写我名字，18万商贷未还 2.现有资金60万，夫妻一个公司，都交5年公积金，最多买个一室一厅 。现在买还是再等等？二套房用公积金能贷60万吗？首付是60%?

  如果不急的话，可以再等等。但不要太长时间，可以在等的这段时间多看看。最好在明年中下旬之前入手。 因为名下有房贷，正常二套房贷是不可以用公积金贷款的。如果是商贷的线%。 购买小区的推荐的话，永威翰林居（物业好）、双河湾（临河环境好，老东区）、盛世年华（临地铁）、青春圣地（临河）、奥兰花园（也可以看看）、东方港湾（可以看看）。

  3. 问：现在二手房贷款利率提高，对以后二手房再流转是否有影响？想买个二手房标间过渡，等几年转手卖掉。还是考虑买个公寓？首付款大概能付16万左右。

  首先，二手房是可以落户的，平时用的水电气都是民用的，而公寓用的水电都是商用的，价格会比民用高很多。而且大部分公寓是没有气的，也落不了户口。

  其次，二手房后期买卖，一般三五年后再交易缴纳的税不多，而公寓再交易目前来说一般需要缴纳总价25左右的税费。

  第三，首付16万左右，大概可以买个30左右的小户型，这样小户型比较多，可以多看看。

  4. 问：现在卖二手房买期房划算吗？我们现在有套97年的房改房，88平。现在想以孩子名义买首套房，能不能用我老公的住房公积金给孩子贷款 ？现有的老房子是不是等地铁建好了再卖合适？

  首先，如果用儿子的名字购买的话，不可以用父母公积金贷款的。不行就走商业贷款。

  第二，您那个位置距离地铁口有一段距离的，地铁开通肯定是利好消息，但是对房子的增值可能赶不上房价的变化。房子是97年的，房龄有点长，建议如果有合适的价格，就出手吧。

  第三，97年房子应该是多层的房子，具体看房子的楼层和装修情况而定吧，楼层稍高大概在一万出头吧。

  5. 问：紫荆山路裕鸿花园的公寓房，40年产权，普通办公装修可以买吗？这个主要是用来抵账的。以后买了之后，再转手是否容易出手，听说公寓转手税率很高。

  第二，目前公寓的交易费用很高，大概在总房价25%左右，可以根据情况来衡量一下。

  第三，因为公寓的交易税费比较高，所以目前整体的公寓与写字楼市场不是太好，后期出手是个问题（除非价格很便宜或者承担一部分税费）。 因为是抵账，可能会没有太多的选择性，关键在于价格，找个评估公司来评估一下，然后适当按照交易税费打个折。

  2.提供有效的社保或者个税记录（近三年连续24个月） 如果以上都没有的话，建议可以咨询一些中介，看看有没有可以变通的方法（一般二手房比新房容易些）

  另目前郑州的项目政策，在限购区域，郑州本地户口，单身可以购买一套，已婚家庭可以购买两套。非郑州本地户口，提供近三年连续24个月的社保或者个税，可以购买一套（无论单身或已婚）。

  7.问：现在看上清雅苑143平的顶楼，电梯入户那种，350万左右，请问在同等价位，跟中央特区其他几个苑比，如果把范围再扩大到，康平苑，金领时代，豫法东苑，尚书苑一起比较，是否是最佳选择。

  如果是按照说的优先级选择，在这几个小区里，中央特区确实最优选，中央特区都是大户型，改善更纯粹性。建议也可以看看豫法东苑。

  其实只要不是青春圣地，剩下的几个苑都不错。不要选择临商鼎路的。清雅苑是离七里河最近的，景观优势最好。

  另，刚说的豫法东苑可以考虑一下。里面也都是大户型，离地铁不远，可以上聚源路小学。但周边环境可能要比不特区。

  8. 问：手里目前有55万-60万，想购买三环以内80-90平米两房，要求小区年代新，周边配套齐全靠近地铁最好。方圆经纬、昌建誉峰、新蓝钻，老师更推荐哪个？还希望老师能推荐一些合适的小区？

  具体看您想在哪个区域购买了，如果西区的话，锦艺国际华都、方圆经纬、保利百合等等。南区新蓝钻、华钻、万科魅力龙堂等等。北区的话，建业壹号城邦、昌建誉峰、丰庆华府等等。东区估计不太好买…高铁站片区可以看看，有没有漏可以捡。

  方圆经纬和昌建誉峰的价格应该高于新蓝钻。建议首选新蓝钻，次之方圆经纬，再昌建誉峰。新蓝钻距离地铁口近，方圆经纬周边配套齐全，昌建誉峰周边环境一般…修不好的南阳路估计还得几年。但是这里面，昌建誉峰的小区物业和环境不错。看你个人需求点在哪……

  1，问：纯投资是选海南还是云南？哪个项目更适合投资？投资的时间点是现在还是再等等？这笔钱是留给孩子的，所以可以是长期投资。

  海南价格高，但客源更广泛，转手相比较更容易一些。 云南是长周期的投资，目前来看，不是风口，涨幅一般，需要等，周期长，但起点低。

  云南的话，推荐丽江，项目雪域金沙就不错，丽江区位最棒的区域，周边卖2万左右，这个项目因为品牌一般，品质一般，价格5000多，价差大，纯现房，可以考虑

  基本上在上海选轨道交通旁边的新房或者二手房都没多大问题，因为这个城市的基本面在那里。但是，如果能买住宅，就不要碰写字楼，也不要碰公寓。只要靠着轨道交通，哪怕距离稍微远一些也没多大问题。

  如果上海要考虑纯投资的话，更建议去上海周边的环沪区域看。比如，昆山花桥，目前价格2万5上下，中长线. 问：本人是今年毕业的，在滁州工作，未来可能是去其他城市工作。因为家里亲戚也有在成都，父母在苏州，而且也没有购房资格，想买碧桂园洋房保值，请问我的这个购房意愿可以吗？

  对于长三角来说，滁州这种城市是不太有希望的。苏州没机会，建议成都。碧桂园房子要具体的看价格。除非大势涨跌，靠碧桂园产品自身，是很难有多大升值的。苏州的价值就是它放眼整个长三角区域，排行老二的工业基础，老大是谁，老大是上海。上海老大，苏州老二。这一点杭州南京都比不了。

  还有就是苏州不断涌入的外来人口，苏州的外来人口超过600万，在长三角区域除了上海，仍是无人可比。这些都是楼市后期动能强劲的基础要素。从保值角度来说，碧桂园恒大之类的开发商，都不太建议碰。

  4. 问：你好，本人目前有两个小孩，马上面临小学入学的问题。想举家搬迁到上海周边城市，首付60-80万，但是不太了解那边的哪个城市教育资源更好而且可以买房落户，希望老师帮忙锁定一个城市，还有带学位的楼盘推荐下。

  两个关键，为啥选择上海周边，如果是生活可以，如果仅仅是去享受教育资源不可取。你即便去了上海周边，也享受不到上海的一个教育资源，异地中考，高考难度还是挺大的。在上海周边城市中，江苏的基础教育做的还是不错的，可以看看苏州。但是苏州工业园区房价比较贵了。南通教育也可以，但是南通房子难买。具体还得看看你为啥选择去上海周边。

  第一先考虑华人移民国家，美国加拿大澳大利亚新西兰，其中美国英国日本有遗产税，可以多关注美国加拿大澳大利亚新西兰，只考虑大城市，优先考虑带土地的独立别墅，现金流紧张的可优先考虑优质区域的公寓，温哥华多伦多洛杉矶西雅图旧金山悉尼墨尔本布里斯班奥克兰新加坡，这几个城市均可。就性价比来说。澳洲最好，但澳洲不能买二手房。

  要看你自己的实际情况。如果你在郑州工作生活，郑州未来价值也不错，你的主战场应该在郑州。

  其它城市配置，主要是看阶段而定，比如在去年10月份起，郑州开始了横盘，但那时候西安、青岛、重庆、宁波还在涨。年初的时候海南开始涨，这时候，你选对了节点，会获取比郑州更快更好的收益。

  比如过去的5年里，大连没有涨，西安没有涨，重庆没有涨，长沙也没有怎么涨，如果你过去把房产全配置在这些城市，在过去的5年里基本被套，现在才算解。

  郑州也一样，虽现在都看好，但以前，很多城市我们也是都看好的，为什么横盘了这么多年？

  1、去有杠杆的国家，比如加拿大还可以贷款，利率2%，可以贷65%，美国也可以，但要求严格一些，要求半年存款。2、目前是澳洲、新西兰不能贷款。

  3、在不能贷款的国家找可以贷款的开发商，澳洲和新西兰有的大开发商有自己的金融公司，可以给自己的客户贷款，利率在5%左右，比如澳洲的meriton，新西兰的康拉德。

  4、在国外置业，杠杆不是第一位的。比如加拿大有杠杆，但价格已经上天了，澳洲没杠杆，但价格还没有上天，该怎么选？

  1、海外置业适合于净资产1500万以上的家庭，作为对冲国内房产以及人民币资产的对冲风险配置。家庭净资产低于1000万的家庭无须考虑国外置业，应更多的在国内折腾。2、海外置业更多的考虑是安全、稳定、自由，回报率不是第一位的。

  3、国外的价格上涨通常不会像国内这么疯狂，但也排除这几年例外的温哥华、多伦多，但国外的租售比通常会远超国内。

  5、别墅通常总价高，升值多，但现金流差，租售比低，公寓通常总价低，位置好，升值慢，但租售比高，现金流好。

  6、国外公寓租售比通常在4-5%左右，近年用AIRBNB出租，租售比可以到6%左右。

  1. 问：你好！我在民安北郡买的房子预计年底要交房了，我想通过哪些渠道选择比较装修公司呢？

  装修不是标准化生产，过程又与工长的关系非常大，这些都有不确定因素。 公司来说，龙端全包，施工很好，价格贵，做大宅。东易日盛、美巢聆海等施工都很好，半包全包都行。全包套餐中高端还可去看金螳螂，全国第一的装饰公司。中低端套餐美巢、爱空间。

  2. 问：角阀软管选什么牌子好？（备注：角阀软管是用于连接水龙头、热水器、马桶等卫浴设备的必备配件,一般用于水暖出水口的位置）

  角阀和软管可优先考虑九牧或者潜水艇。九牧是国内的老牌子，潜水艇以做地漏出名，这几年产品也做其他卫浴产品。角阀材质主要是不锈钢和铜。劣质的铜做成的角阀质量也不怎么样。所以选择大品牌的更有质量保证。更高端的产品都是德国或者日本的，关键还是在材质上更好。

  3. 问：因为三室觉得有点小，所以想改成四室，还想有个餐厅还不想影响整体通风和采光及舒适度，有什么装修建议吗？

  房型被南北向的承重墙分割成长条状空间，所以没法竖向切出一个有采光的新空间，只能横向切。看来看去只能切东北卧室，把东北卧室横向切成两部分。把阳台纳进来，把公卫缩小点，横向切成两个儿童房没问题。

  1. 问：锦艺金水湾快开盘了，七中和文一靠谱吗？会不会象旁边翰宇天悦承诺的八中，纬五路一小，最后变成了龙门路小学、中学？高层毛坯15500左右？这价格合适吗？

  就算有公告，也要看双方具体是怎么合作的，管理团队哪儿的，师资主要以什么为主，和这俩名校有什么统一，这是最重要的。不过金水区确实近几年挺重视连霍附近的教育，因为这一片之前教育资源紧缺。不过小区配小学初中两所学校也是比较难得的。如果其他各方面都适合你的家庭，可以。

  2. 问：航空港区学校哪个好？港区学校也是划片上吗？推荐哪个小区？谢谢！ 另外如果经开区的话，推荐哪个楼盘呢？有小学的。谢谢！

  首先公立学校划片上，私立学校需要费用。 港区是开发区，目前正在发展，距市区比较远，具体的居住环境还是你实地去看看比较好，每个人的要求都不一样。学校来讲，可以了解一下北港的公办学校。经开区的教育资源也不是很充沛，小学主要是朝凤路小学还比较知名，大概悉尼阳光和远大理想城，能划片上。新房的话附近有一个碧桂园天玺，但是不一定能划片上，要等交房之后，教育局统一划片。

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