在小区生活中，房子漏水归谁管，是不是该由物业出钱做维修？公共部位、设施出问题到底谁负责？……日前，哈尔滨市住建局依据实施不久的《黑龙江省住宅物业条例》相关规定，给予权威解答。

  问题：有时会遇到停水、停电问题，有的是供水、供电单位统一对某个区域进行停水、停电，有的是小区里的转供水、供电设施出现了问题，而有的则是物业故意给某个业主家停水、停电。

  解读：《黑龙江省住宅物业条例》第六十五条规定： 已投入到正常的使用中的物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线，专业经营单位理应当承担维护管理责任。市（地）、县（市）人民政府（行政公署）应当组织有关专业经营单位接收。经评估确需更新改造的，市（地）、县（市）人民政府（行政公署）应当组织有关专业经营单位做更新改造。移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的，其费用由建筑设计企业承担。

  因此，供水、供电等专业经营单位理应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水、停电等问题，应要求供水、供电等单位解决问题。

  问题：厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最常见的。那么是不是该由物业出钱做维修呢？

  （2）属于自用部位或人为破坏、不正确使用等问题导致的，一般由使用人（一般指业主）自行组织维修；

  （3）超出质保期、因使用年数的限制较长等自然原因屋面、墙面出现严重渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修；

  （1）向开发商购买房屋，居住后发现质量上的问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房子的主要部分结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋整体的结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿相应的损失的，应予支持。”

  因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。

  （2）购买二手房后发现存在质量问题：《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。”

  因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋的品质问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。

  问题：“我们小区个别外墙脱落较厉害，道路破损严重。”外墙脱落，道路破损，电梯出现一些明显的异常问题，到底该归谁管？

  解读：电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴；如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。

  外墙脱落、道路破损严重等公共部位出现的问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建筑设计企业进行维修；保修期外的，因专营单位改造造成的，由专营部门负责维修；因经常使用，破损严重的，小修小补无法从根源上解决的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。如果没有筹集专项维修资金的，应由相关业主或全体业主分摊费用；因物业企业日常养护不到位造成的，除业主承担对应费用外，物业企业也应承担相应维修费用。

  问题：物业服务好不好，跟我没关系，不交物业费行不行？我的房子空着没住人，不交物业费行不行？

  解读：《黑龙江省住宅物业条例》第四十四条规定，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供对应的服务。物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人能申请街道办事处、乡镇人民政府进行调解，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气的方式，也不得采取限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等其他方式催交物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费超过三个月，且经两次以上催告仍不支付的，物业服务人能够准确的通过管理规约的规定对相关业主，在物业管理区域显著位置公示。

  因此，业主应当按时交纳物业服务费，通过合同约定的内容享受质价相符的服务。业主不按时交费，也侵占了已交费业主的权益。即使业主没有在此居住，也应履行自身义务，承担物业服务费。（记者 邢汉夫）

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